【以案释法020】结合《解释二》房屋交易型受贿中价格认定报告审查规则深度解析

作者：徐明锋律师，安徽弘启律师事务所创始合伙人、刑事部负责人，中级律师、专利代理人，安徽财经大学法学院兼职教授。执业领域：重大刑事犯罪、经济与职务犯罪、诈骗罪、非法集资等案件辩护。

在刑事辩护，特别是职务与经济犯罪辩护领域，新型、隐蔽的犯罪手段层出不穷，辩护与指控的焦点往往在于如何穿透表象，准确认定行为本质。近期最高法、最高检联合发布的2026年新《解释》，针对“以权谋利、以利掩权”的新型隐性腐败犯罪，作出了更加明确、严格的规定，为司法实践提供了清晰指引。本文是根据法律出版社出版的职务犯罪审判指导书中的案例，结合《刑法》、2016年《贪贿解释司法解释一》和《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释（二）》（以下简称《解释（二）》），对文中018号案例“为避免政府违约而违规返还土地出让金的行为是否构成滥用职权罪”进行深度专业分析，并分享其对本案在新司法解释背景下，此类案件的辩护策略与裁判走向。如果您在安徽地区面临职务犯罪、经济犯罪等刑事案件困扰，正在寻找合肥靠谱的刑事律师或了解合肥刑事律师收费标准，本文将为您提供有价值的参考。

一、 基本案情

被告人陶某某系某市城管局原副局长，2005—2013年利用职务便利，通过低价购房、高价售房等方式收受财物：

1. 2005年5月以200万元购威尼斯花园82号别墅，一审价格认定市场价335.121万元，认定受贿135.121万元；

2. 2013年2月以800万元出售该别墅，一审价格认定市场价653.465万元，认定受贿146.535万元；

3. 2009—2010年以500万元购长广溪花园152号别墅，一审价格认定市场价629.8093万元，认定受贿129.8093万元。

一审以受贿罪判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币二百万元；二审改判：第1起受贿数额调整为50万元，第2、3起不予认定，最终判处有期徒刑十一年六个月，并处罚金人民币一百二十万元。

（二）核心争议

1. 价格认定报告是否必须载明依据、过程、方法？

2. 法院对房屋价格认定报告应作形式审查还是实质审查？

3. 《解释（二）》实施后，房产计价、鉴定、追缴规则如何适用？

三、法律适用依据（现行有效）

1. 《中华人民共和国刑法》第三百八十五条、第三百八十六条（受贿罪定罪量刑）

2. 2007年两高《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条：以明显低于市场价购房、明显高于市场价售房，以受贿论处，数额按市场价与实际成交价差额计算。

3. 《价格认定规定》《价格认定行为规范》（2016）：价格认定结论书必须包含事项描述、依据、过程及方法、结论；市场法需选取3个以上可比实例并进行差异修正。

4. 《解释（二）》（2026）第十二条：价值不明财物必须价格认定；真伪不明财物必须真伪鉴定；受贿数额一般按收受时价值认定；按授意购买以行贿人实付金额计赃；追缴坚持原物优先、穿透追缴。

5. 《刑事诉讼法解释》：对鉴定意见、专门性问题报告应审查检材来源、过程方法、专业规范，参照鉴定规则审查价格认定报告。

四、《解释（二）》出台后：房屋价格认定报告审查的最新规则

（一）价格认定报告必须“完整披露”，缺一不可

1. 法定必备内容

依据《价格认定行为规范》第三十一条，价格认定报告必须载明：

价格认定依据（法律法规+交易资料、数据）；

价格认定过程及方法（市场法需列明可比实例、修正过程、计算方法）；

价格认定结论。

仅结论无过程的报告不得作为定案依据。

2. 《解释（二）》强化强制鉴定/认定义务

《解释（二）》第十二条明确：

房屋等价值不明财物必须价格认定；

报告需可核验、可质证，保障被告人质证权，符合刑诉法证据裁判原则。

（二）法院必须进行实质性审查，而非形式走过场

1. 审查可比实例是否具有“关联性、相似性”

市场法核心要求：位置、面积、户型、建成年代、交易时间高度近似。

本案一审价格认定存在硬伤：

以5公里外、面积超500㎡、房龄差10年的山水湖滨别墅对比威尼斯花园82号别墅，不具有可比性；

以二期别墅对比一期，忽略小区环境、建筑年代差异，结论失真。

2. 必须考量影响成交价的“综合因素”

付款方式：长期分期付款对价格有贬损，未考虑则结论不当；

装修、添附、违建使用价值：应合理计入；

真实成交反证：同小区同期大量低价成交，可推翻偏高的可比实例选取。

3. 《解释（二）》新增“计价与追缴”刚性规则

数额认定：按收受时价值；按授意购买以行贿人实付金额计赃；

追缴：贿赂房屋优先追缴房屋原物；原物转化的追缴转化物/对应份额；灭失/善意取得追缴等值财产，彻底堵截利益输送。

五、本案在《解释（二）》下的最新裁判观点

（一）三份价格认定报告均不应采信

1. 报告未完整披露可比实例、测算过程、修正方法，不符合《价格认定行为规范》与《解释（二）》第十二条；

2. 可比实例选取不当、未考虑付款与添附因素、存在低价反证，不具备客观性、关联性。

（二）受贿数额重新认定

1. 第1起：以同户型同期真实成交价250万元为基准，200万元购入，差额50万元，认定受贿；

2. 第2起：高价售房证据不足，不予认定；

3. 第3起：同小区均价与成交价接近，不予认定。

（三）《解释（二）》适用要点

特定财物强制价格认定：房屋价值争议必须委托认定，且报告可质证；

实质审查贯穿始终：法院对房产计价独立判断，不盲从认定结论；

原物追缴：涉案别墅应优先追缴房屋，而非仅追缴赃款。

六、实务启示（安徽地区职务犯罪辩护要点）

作为合肥刑事律师、安徽职务犯罪专业律师，结合办案经验提示：

1. 质证价格认定报告：要求出具完整底稿、可比实例资料、测算过程，缺一则申请排除；

2. 检索同小区同期真实成交：用反证推翻不合理认定；

3. 紧扣《解释（二）》：主张按收受时价值计价、原物追缴规则，精准降低数额；

4. 程序辩护：以未保障质证权、认定方法违规否定报告效力，实现减损、改判、撤项。

七、结语

《解释（二）》实施后，房屋交易型受贿的证据标准更严、审查更实。房屋价格认定报告已从“结论采信”转向全过程实质审查。合肥及安徽地区办理职务犯罪案件，必须紧扣价格认定规范+刑诉证据规则+司法解释二，以精细化质证与法律适用，实现罪责刑相适应，维护当事人合法权益。